E' inutile andare avanti perché ti mancano proprio i concetti elementari della gestione del rischio e delle finanze personali.
Dovresti leggerti quantomeno un testo base (tipo quelli di alcune superiori ad indirizzo economico) e poi tornare a discutere.
Volevo segnalare questo post alla moderazione e ho scoperto di non poterlo fare perchè è gia stato segnalato da altri.
Non aggiungo niente altro in commento, confidando nella Moderazione.
Volevo segnalare questo post alla moderazione e ho scoperto di non poterlo fare perchè è gia stato segnalato da altri.
Non aggiungo niente altro in commento, confidando nella Moderazione.
Segnalato io all'istante, Ailene può confermare. Vai tranquilla, finché ci si scorna elegantemente ok, quando si parte così NO.
Tornando in topic novità sui provvedimenti?
Segnalato io all'istante, Ailene può confermare. Vai tranquilla, finché ci si scorna elegantemente ok, quando si parte così NO.
In qualità di nuovo iscritto è probabile tu non ne sia al corrente, ma gli interventi di moderazione non si commentano in pubblico. Tienine per favore conto per il prosieguo, ti ringrazio.
Ailene per lo Staff di moderazione
Tieni conto che gli investimenti NON si valutano a 30 anni, come abbiamo forzatamente fatto con gli immobili, ma si valutano a 5,10,15,20. Se torniamo indietro di 10 o 15 anni (ma anche 5) siamo in perdita. Siamo in perdita anche a 25..
Qui trovi un articolo un po' datato, ma di cui è prezioso il grafico che va dal 1958 al 2012 (tanto i grafici del dopo 2012 li abbiamo e ci dicono quello che già sappiamo): https://www.immo-neo.com/it/bl…-ultimi-50-anni-in-italia
Come si possa insistere sulle conclusioni che trai...davvero è inspiegabile!
E non abbiamo "forzato" proprio NULLA! Perchè l'investimento immobiliare segue logiche e tempistiche del tutto diverse rispetto all'investimento finanziario! Fino al punto che...il giorno successivo al rogito, avendo pagato notaio e imposte di registro e varie...hai solo tot mila euro in meno rispetto a quelli che avevi il giorno prima.
Non ci sono quotazioni da guardare giornalmente, con le palpitazioni quando fossero al ribasso!
L'immobile (non a caso considerato <bene rifugio>) ha la sua prima valenza nel preservare il potere d'acquisto della somma che ci hai immobilizzato (e questa è una certezza che OVVIAMENTE va valutata nel medio o lungo periodo, durante il quale, però, vivi proprio tranquillo!) .
In AGGIUNTA a questo,e come ormai detto fino alla nausea, c'è che se lo acquisti come prima casa hai riposato mille pensieri e disagi che non hanno prezzo (dal dover versare il canone ogni quattro settimane, al non sentirti mai "a casa tua", al poter essere defenestrato a qualunque scadenza contrattuale). Ma sicuramente e prima di tutto ti sei affrancato da una spesa (fissa e consistente) che è del tutto a perdere, proprio come andare in albergo: la camera costa XXX per questa notte e devi riconsegnarla libera domani mattina entro le 12,00, e c'è da augurarsi che sia da mille e una notte...perchè certo è che dopo averla liberata e pagata...hai solo quelle XXX euro in meno...
E se invece lo acquisti per investimento...il guadagno (che c'è anche nel caso precedente, in termini di mancati esborsi a fondo perduto) diventa proprio monetizzato e tangibile : percepisci affitti! Sono tassati? E vabbè: garantisco che non ci si perde! 
Che sia buona o meno lo si evince dai risultati.
[...]
Considera anche che l'italiano è totalmente ignorante in fatto di finanza privata. Diverse ricerche lo confermano.
Appunto : che sia buona o meno lo si evince dai risultati.
E se anche un 18enne, oggi, va in cerca della PROPRIA prima casa... e ci va mille volte prime di andare in cerca della fidanzata...evidentemente i risultati sono, da quanti possono permetterselo, considerati ottimi.
A latere, solo come riflessione generalista : non è che chi non la pensa come Tizio sia necessariamente più ignorante di Tizio, neanche su un argomento specifico, eh! 
Sappiamo per certo di essere in uno degli Stati più corrotti del primo mondo: chi ha i soldi non è detto che "ci sappia fare", nella maggioranza dei casi è nato nella culla giusta.
Sai perfettamente che tutto quello che riguarda il tasso di corruzione italiano e di sostanziale malaffare ad ogni livello mi trova del tutto concorde.
Ma qui non stiamo a fare il processo etico al "perchè sei benestante".
Stiamo solo dicendo (come abbiamo sempre detto tutti) che i benestanti , in Italia, ci sono e sono una massa (che comprende anche tantissimi che "a vista" non penseresti mai avere i loro milioncini (in euro) da parte. E quindi il saldo ce l'hanno molto più che positivo).
Quale che sia il metodo con cui l'hanno costruito, resta che ad avercelo sono in tanti-tanti-tanti. E questi, se non vogliono farsi mangiare il potere d'acquisto che hanno oggi...in qualcosa di solido (solido in tutti i sensi) penso proprio che abbiano oggi tutte le migliori motivazioni per investire. E sono moltissimi a farlo in immobili, come sempre ( la riprova è che il mercato non sta subendo nessuna flessione, benchè siano necessariamente molti coloro che NON accendono oggi un mutuo per comprare immobili). Mica per niente : fin quando l'inflazione è a zero...quanto meno questo problema non ce l'hai e puoi sfiziarti in borse e finanza. Ma quando l'inflazione galoppa e i mercati finanziari arrivano alla instabilità/imprevedibilità più totale...i beni rifugio classici la fanno da padroni, inevitabilmente.
Qui trovi un articolo un po' datato, ma di cui è prezioso il grafico che va dal 1958
Ma a me e al mio defunto collega nato nel 1970 e deceduto nel 2017 non ci interessa cosa accadeva nel 1958. Stiamo parlando di investimenti per le persone, quindi il limite temporale massimo è 30 anni, poiché dopo 30 anni dei frutti di un investimento (magari andato male) te ne fai veramente poco.
E non abbiamo "forzato" proprio NULLA! Perchè l'investimento immobiliare segue logiche e tempistiche del tutto diverse rispetto all'investimento finanziario!
L'investimento immobiliare è un investimento finanziario come tutti gli altri; ed esattamente come tutti gli altri segue le logiche di cifra investita, benefit, svantaggi e ricavato finale.
Appunto : che sia buona o meno lo si evince dai risultati.
E se anche un 18enne, oggi, va in cerca della PROPRIA prima casa... e ci va mille volte prime di andare in cerca della fidanzata...evidentemente i risultati sono, da quanti possono permetterselo, considerati ottimi.
Se un 18 enne va in cerca di una casa inseguendo una tradizione evidentemente c'è un problema di educazione finanziaria, soprattutto se consideriamo che la stragrande maggioranza dei 18enni di oggi non sarà in grado di comprare una casa nemmeno sacrificando tutto il resto della propria libertà finanziaria (di tutta la vita) (Dati ISTAT 2019).
Il tuo "ci sono!" è del tutto empirico. Vai a vedere quanti ce ne sono e quanti ce n'erano negli anni 70 e poi trai le tue conclusioni.
A latere, solo come riflessione generalista : non è che chi non la pensa come Tizio sia necessariamente più ignorante di Tizio, neanche su un argomento specifico, eh!
Quando si parla di numeri misurati non c'è pensiero che regga: il risultato storico è un dato inappellabile.
Sai perfettamente che tutto quello che riguarda il tasso di corruzione italiano e di sostanziale malaffare ad ogni livello mi trova del tutto concorde.
Ma qui non stiamo a fare il processo etico al "perchè sei benestante".
E invece Sì. Visti i tassi di corruzione e il livello mentale del benestante medio italiano: il processo lo facciamo (da parecchio tempo, tanto che è diventata una tradizione).
Stiamo solo dicendo (come abbiamo sempre detto tutti) che i benestanti , in Italia, ci sono e sono una massa (che comprende anche tantissimi che "a vista" non penseresti mai avere i loro milioncini (in euro) da parte. E quindi il saldo ce l'hanno molto più che positivo).
I benestanti in Italia sono una minoritaria "massa" in continua diminuzione a favore dei ricchissimi. Ci stiamo sudamericanizzando. Ci sono diversi studi che lo confermano. La tendenza italiana all'accentramento delle ricchezze (anche di Stato) nelle mani di pochi (solitamente corrotti) è un dato pericoloso (ormai da decenni).
Ma a me e al mio defunto collega nato nel 1970 e deceduto nel 2017 non ci interessa cosa accadeva nel 1958. Stiamo parlando di investimenti per le persone, quindi il limite temporale massimo è 30 anni, poiché dopo 30 anni dei frutti di un investimento (magari andato male) te ne fai veramente poco.
Nel 1958 non ero nata neanch'io , e per la verità il grafico lo avevo cercato addirittura da 100 anni in qua, non perchè ci possa interessare un investimento a cento anni, bensì per visualizzare l'ovvio più ovvio che c'è, ma che qui viene addirittura negato, e cioè che: se l'immobile è considerato (da tutti, tranne i consulenti finanziari ) uno dei pochi e classici "beni rifugio" ...è perchè ANZITUTTO mantiene il valore/potere d'acquisto che ci hai immobilizzato. Per essere proprio spicci : quando vendi una casa...è proprio sicuro che un'altra casa similare ce la ricompri col ricavato; cosa che certamente non ti succede quando vendi il SUV che hai pagato quanto un garage in centro.
L'investimento immobiliare è un investimento finanziario come tutti gli altri; ed esattamente come tutti gli altri segue le logiche di cifra investita, benefit, svantaggi e ricavato finale.
Non direi proprio. Lo è nel senso che come tutti gli investimenti richiede "finanze" = quattrini.
Evidente che io intedessi distinguerlo dagli investimenti IN PRODOTTI finanziari (=titoli , fondi , & co.) .
E poichè questa differenza è saliente , da essa derivano tutte le differenze di valutazione che distinguono l'investimento immobiliare da quello in prodotti finanziari, e che non si possono bypassare, se non ci si vuole imbrogliare da soli.
Ciò premesso , vorrei un volta per tutte ridurre la questione ai suoi fondamentali, proprio perchè a prendermi in giro da sola non sono avvezza (e a farmi portare per il naso - in generale, non dico da te - lo sono ancora meno).
IPOTESI A : investo i miei risparmi in prodotti finanziari.
Per quanto voglia differenziare...di garantito NON ho assolutamente nulla.
In fasi a inflazione zero mi può garbare anche un rendimento purchessia (e differenziando... anche quel "rendimento purchessia" è modesto e lento a maturare, poichè andrò incontro all'inevitabile "carta vince e carta perde"), ma non fa niente, tanto non ho l'inflazione sul collo che mi decima il potere d'acquisto della cifra che ho messo sul prodotto finanziario, e qualunque "guadagno", anche dello zerovirgola, è un "guadagno".
Chiaro che il discorso SI SOVVERTA già nel momento in cui l'inflazione prende a galoppare, e che qualunque "rendimento" che sia inferiore al tasso d'inflazione DIVENTI UNA PERDITA. Io sto tenendo fermi i miei quattrini per vederne erodere il potere d'acquisto, mentre mi illudo pure di "guadagnarci"? E questo vale per qualunque "diversificazione". Diverso potrebbe essere per l'acquisto di titoli azionari di poche singole società quotate, laddove però è anche altissimo il rischio. E tertium non datur.
IPOTESI B : investo i miei risparmi in un immobile.
Il giorno dopo il rogito i miei quattrini sono in tasca a chi me l'ha venduto anzichè nella mia, e poi ho anche pagato il notaio e le varie imposte, mettendoci sopra altre migliaia di euro (anche parecchie, eh!)!!! Ma pensa che sterminio di quattrini! 
Epperò, guarda un po'...da quel momento i miei risparmi si sono tramutati in un bene che (salvo acquisti con la testa nel sacco) mi conserva il valore/potere d'acquisto che ho investito...ma non solo per la durata della mia vita , bensì anche per quella dei figli e dei figli dei figli, se mai nasceranno!
Ma questo è niente! Questo è solo il basic del basic! Questo è un effetto similare a quello che hai con oro e diamanti (altri "beni rifugio", non per nulla).
Il bello vero e in surplus unico e assoluto viene dalla fase in cui : quell'immobile O lo uso O lo metto a reddito!
In entrambi i casi sto guadagnando IN AGGIUNTA alla conservazione del potere d'acquisto della cifra investita!
E infatti : se quell'immobile lo uso per abitarlo...evidente che sto risparmiando le spese sempre pesanti e avvilenti dell'affitto (e potranno variare a seconda di quanto sono capace di comprimermi e avvilirmi e adattarmi ...ma insomma...ammontano a migliaia di euro all'anno anche se mi comprimo in un monolocale di periferia! E addirittura ammontano a PARECCHIE migliaia di euro all'anno...persino per lo studente Uni fuori sede che ambisca soltanto alla propria stanza singola in coabitazione con altri!!!!).
E se invece lo affitto...alla tenuta rispetto all'inflazione aggiungo una rendita mensile che... ha il suo lusinghiero e SPENDIBILE "perchè" , che è molto chiarissimo a chiunque lo incassi...(e lo resta anche dopo che ha pagato l'IMU e le tasse).
BENE : come si possa negare tutto questo...giurissimo che NON ME NE CAPACITO e che mi può solo fare un po' di paura, sul piano social/relazionale, in punto di pieghe caratteriali umane che neanche mi va di definire.
Come già detto più volte : io non devo vendere nessun immobile a nessuno (spero di poter comprare una cosina, piuttosto) e a chi volesse farlo, con tutto il cuore e il cervello, ho sempre consigliato di farlo usando la testa e, se non ha seguito il mercato immobiliare e non ne è esperto...senza farla troppo complicata...basta chiedere NELLA SUA ZONA a un amico Geometra per la parte tecnica e al Notaio da cui si sceglierà di rogitare per quella legale!
(Ma...OT totale : devo anche ammettere che così come non avrei mai potuto fare la dipendente (salvo essere ricoverata alla neuro dopo tre mesi di timbro cartellino) ancor meno avrei potuto fare la "commerciale" , perchè non riuscirei mai, mai, mai a convincere nessuno di qualunque cosa in cui non credo per me stessa. E ne sono fiera.)
L'investimento immobiliare è un investimento finanziario come tutti gli altri; ed esattamente come tutti gli altri segue le logiche di cifra investita, benefit, svantaggi e ricavato finale.
Esattamente, una volta siamo d'accordo!
E se anche un 18enne, oggi, va in cerca della PROPRIA prima casa... e ci va mille volte prime di andare in cerca della fidanzata...evidentemente i risultati sono, da quanti possono permetterselo, considerati ottimi.
Ottimi? ma è una legge della Finanza: se aumenta l'Inflazione aumentano di conseguenza i Tassi e all'aumentare dei Tassi (specie se così aggressivi e probabilmente alti per tutto il 2023), ciò corrisponde un CROLLO dei Mutui che a sua volta genera un crollo del comparto edile.
Morale della favola: a valle di questo meccanismo crolla il settore immobiliare poichè molta meno gente accederà ai Mutui e meno domanda = calo dei prezzi che, ripeto, oggi sono ancora gonfiati di un buon 20-30% poichè non scontano ancora questo scenario. In altre parole abbiamo proposte immobiliari finanche di 9 mila al mq ma che di fatto nessuno comprerà tranne lo stra-ricco che fa un bonifico ma la media che fa il Mutuo (conosco professionisti e titolari di aziende importanti che senza Mutuo non prendono nemmeno un Box di 40 mq).
Domanda 1: cosa aumenta se si alzano i Tassi? Risposta: le Obbligazioni (in modo particolare quelle Statali su cui si paga (ancora), il 12.50 rispetto al 26%.
Domanda 2: se ad esempio ho liquidi 1 o 2 mln di euro secondo te li vado a mettere in un immobile sovraprezzato pagandolo il 30% in più oppure prendo quei soldini e li vado a piazzare su un bel Btp decennale beccandomi diciamo quel bel 4% netto? Fai 2 conti ed avrai la risposta.
Mai saputo di nessuno che si sia messo nell'incubo di vendere un rudere e prezzo di rudere, per poi ristrutturarlo a proprie spese e a piacimento del compratore
No attenzione, lascia perdere i ruderi. Io mi riferisco ad abitazioni diciamo importanti, ergo, se tizio mette in vendita un attico diciamo sopra 1 mln di euro se io voglio comprarlo ora so che in questo momento storco nessuno difficilmente aprirebbe (causa Tassi elevati), un Mutuo, quindi chi comprerà quell'immobile pagherà al 90% cash.
Ora, sapendo anche che l'Immobiliare come dicevo è sovraprezzato, io proporrò a Tizio un acquisto lampo, cash, ma se Tizio chiede 1 ml io gliene proporrò 800 mila sapendo che Tizio (che al 90% ha necessità di vendere - come il 90% di tutti i venditori), alzerà la posta diciamo a 950 mila, io a quel punto cercherrò di chiudere a 900 mila e rispetto ad 1 ml del costo che avevo messo in conto ricaverò 100 mila euro per una ristrutturazione decente se l'immobile è per me, oppure mi limiterò ad una spicconatura e al rifacimento di impianti elettrico e idrico e coperture esterne lasciando al compratore la scelta dei lavori finali.
se aumenta l'Inflazione aumentano di conseguenza i Tassi e all'aumentare dei Tassi (specie se così aggressivi e probabilmente alti per tutto il 2023), ciò corrisponde un CROLLO dei Mutui che a sua volta genera un crollo del comparto edile.
Infatti (capisco che non hai letto gli interventi precedenti, e non te ne faccio certo una colpa), però: si parlava dell'investimento immobiliare da parte di chi ha liquidità, e non di chi deve accendere un mutuo.
Cioè si parlava di quella MASSA di italiani, sulla cui esistenza siamo sempre stati TUTTI d'accordo, che dispone di liquidità in largo esubero rispetto alle proprie esigenze ordinarie e pure rispetto ai propri sfizi. Comunque abbia accumulato quel risparmio (onestamente o disonestamente o per essere nato in condizioni privilegiate) sta di fatto che quella liquidità ce l'ha. Abbiamo sempre detto TUTTI che l'Italia è piena di questi (e tutti i DATI sul risparmio degli italiani lo confermano, mentre è sicuro che qusti DATI non tengano conto dei capitali deviati nei paradisi fiscali dai ricconi-oni-oni, che ai DATI italiani necessariamente sfuggono ab origine).
E qui... di questi benestanti diffusissimi stavamo parlando!
Di quale mutuo avrebbero bisogno?
se ad esempio ho liquidi 1 o 2 mln di euro secondo te li vado a mettere in un immobile sovraprezzato pagandolo il 30% in più oppure prendo quei soldini i li vado a piazzare su un bel Btp decennale beccandomi diciamo quel bel 4% netto? Fai 2 conti ed avrai la risposta.
Dipende solo da quanto sai farti i tuoi conti...
Intanto non avrei capito perchè pagheresti l'immobile "il 30% in più" . 30% in più...rispetto A COSA ? E perchè mai?
In ogni caso:
- se investi in BTP in epoca in cui l'inflazione è superiore al 4% ...va da sè che hai bloccato quella liquidità per dieci anni e che quando all'undicesimo anno tornia monetizzarla...ha perso tutto il potere d'acquisto che è nella forbice tra il tasso d'inflazione in quei dieci anni e il 4% di interessi che incassi. Questa è proprio aritmetica semplice, non ci serve la spiega di Draghi o di qualunque Economista... Intanto oggi l'inflazione è al 10% circa, e nulla di concreto può far presumere che diminuisca a breve. Mentre periodi anche ultradecennali di inflazione ben seuperiori al 10%...l'Italia li ha conosciuti in prima persona. E lo sanno molto bene tutti i 18enni che sono rimasti orfani di padre o di madre in tenera età. Come di prassi in Italia, la quota liquidità del genitore defunto che compete al minore viene tradotta dal Giudice Tutelare proprio in BTP. E sai quanti si sono ritrovati che, causa inflazione, con l'eredità così investita...avrebbero potuto comprarci casa quando avevano tre anni, e invece non possono comprarci manco una roulotte usata al conseguimento della maggiore età? E ancora : non è un caso che i Giudici Tutelari autorizzino il Tutore a convertire quella liquidità in immobili, ovviamente intesatti al minore e i cui frutti saranno a propria volta accantonati a nome del minore!
- se, invece, investi in immobili...è proprio sicuro che il problema inflazione l'hai risolto in partenza, IN AGGIUNTA a questo cominci ad avere una rendita di tutto rispetto, tangibile e spendibile, mese dopo mese (o anche settimana dopo settimana se ti dai agli affitti brevi!).
Ora, sapendo anche che l'Immobiliare, come dicevo è sovraprezzato, io proporrò a Tizio un acquisto lampo, cash, ma se Tizio chiede 1 ml io glie ne proporrò 800 mila sapendo che Tizio (che al 90% ha necessità di vendere - come il 90% di tutti i venditori), alzerà la posta diciamo a 950 mila, io a quel punto cercherrò di chiudere a 900 mila e rispetto ad 1 ml del costo che avevo messo in conto ricaverò 100 mila euro per una ristrutturazione decente se l'immobile è per me oppure mi limiterò ad una spicconatura e al rifacimento di impianti elettrico e idrico e coperture esterne lasciando al compratore la scelta dei lavori finali.
Ho faticato più a cercare di capire questa che a chiudere un bilancio straordinario di un milione di euro!
A parte che resta sempre l'enigma in virtù del quale ...da un lato sostieni il "crollo" dell'immobiliare e dall'altro dai per scontato che gli immobili siano "sovraprezzati" e addirittura del 30%...MIstero della fede, e bon...
Quello che hai illustrato è quel che avviene ogni giorno, in ogni città e paese d'Italia (e presumo del mondo) , senza alcuna necessità di particolari elucubrazioni o furbate volpine...
Il mercato immobiliare , come tutti i mercati, risponde alla legge della domanda e dell'offerta.
Va da sè che se il mq nuovo, in quella zona, vale 5mila€/mq...il proprietario non può pretendere di vendere alla stessa cifra un immobile che necessita di ristrutturazione, e quindi...per semplice concretezza...andrà ad accordarsi su un prezzo che tiene conto della zona e delle caratteristiche intrinseche dell'immobile, OVVIAMENTE decurtato dell'importo necessario a ristrutturarlo secondo capitolati standard...
Niente di nuovo sotto il sole: sono trattative che si svolgono ogni giorno, ma non c'è nulla che sia "a spese del proprietario venditore" : è ovvissimo che se il nuovo vale 5mila/mq e se per rinnovare l'usato devo spendere 1.000/mq ...ci si incontrerà sui 4mila/mq, e senza nessun "fesso" e nessun "furbo" in circolazione...
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