Ma come fai a dire che sono in crescita se i prezzi di CARTELLO sono più bassi del 16% rispetto a 10 anni fa e la compravendita poi avviene a prezzi ancora inferiori?
Ma la cosa che DEVE terrorizzare non è tanto questa osservazione quanto il prendere atto che ciò avvenga, solo in Italia, in un momento d'oro per gli immobili nel resto del mondo.
Se durante un ciclo marcatamente rialzista...
Al momento le quotazioni immobiliari sono in rialzo, e questo ha motivazioni più che logiche, malgrado il momento storico .
Il TUO grafico lo conferma, ma chiunque operi o sia interessato a questo settore SA E VEDE benissimo che chi ha acquistato solo un anno fa non potrebbe comprare lo stesso immobile alo stesso prezzo.
Quanto alle tue <proiezioni> : tu applichi al mercato immobiliare (che ASSOLUTAMENTE NON E' QUELLO DEI FONDI IMMOBILIARI) una logica pseudo-borsistica che nell'immobiliare vero e concreto non trova e non può ytrovare nessun applicativo.
Ripeto : non confondere il mercato immobiliare con il mercato dei fondi immobiliari!
Non sono neanche lontani parenti!
E per quanto posso vedere dal vivo della gestione dei fondi immobiliari...ti dico senza veli che...non so come possano reggere! Proprietà milionarie lasciate nell'abbandono e nel degrado più assoluti (con fondi diversi do gruppi bancari diversi) e NON messi a reddito !
Ma come fai a dire che sono in crescita se i prezzi di CARTELLO sono più bassi del 16% rispetto a 10 anni fa e la compravendita poi avviene a prezzi ancora inferiori?
Se tu avessi seguito le quotazioni del mercato immobiliare dal 1990, anzichè dal 2010, e se - soprattutto - avessi prestato attenzione a quel che è accaduto in campo immobiliare dal 2000 al 2008...ti sarebbe chiarissimo e persino ovvio quel che sto dicendo.
Però provo a riassumerlo ancora una volta : dal 2000 al 2008 le quotazioni immobiliari erano lievitate in modo ASSURDO grazie ai "mutui facili".
Non solo si trovava "normale" (non io) comprare a 300 quel che valeva 150, ma la corsa all'acquisto era tale che contruibuiva in modo determinante al CONTINUO rialzo BOLLA delle quotazioni. Per farla breve : chi ha comprato nel 2006 ha fatto SENZA ALCUN DUBBIO l'affare peggiore della propria vita (e sai quanti ne vedo?).
Coi mutui facili TUTTI si illudevano di poter comprare quel che desideravano e ne seguì una autentica corsa all'acquisto.
Ovvio che dinanzi ad una domanda altissima l'asticella si alzi. E infatti questo avvenne , ma avvenne a livelli parossistici.
Disgraziatissimo chi in quegli anni acquistò, e disgraziatissimo anche se acquistò cash, perchè comunque seguiva una corsa insensata che avrebbe presentato il durissimo conto di lì a poco.
E infatti...nel 2008 esplose tutto : e agli immobili che finirono all'asta per mutui FACILI non pagati non c'era limite, mentre tutte le banche invertirono la rotta e non concessero nuovi mutui per ANNI (e le regole cambiarono nel senso che vediamo ancora oggi = per avere credito devi avere REDDITO, e la garanzia immobiliare è un di più, ma non può essere LA garanzia!
Queste le ragioni clou per le quali essere tornati alle quotazioni di dieci anni fa (o giù di lì) è un vero successo per la salute del mercato immobiliare, considerando che le quotazioni "in bolla" erano anche del 150% superiori a quelle del...solo 1996!
Solo che : quelle del 2008 erano campate in aria (dell'aria che riempiva la bolla esplosa), mentre quelle di oggi sono rientrate nell fisiologia eterna del mercato immobiliare.
tutti i mercati sono alimentati dalle persone finanziariamente "normodotate"
Embè appunto : se uno è "normodotato" non è "povero"!
Approfitto per chiedere un chiarimento : tu spesso, quando parli di "ricchi" parli di casi rari come Bill Gates o Elon Musk...ma...davvero pensi che o sei Bill Gates o sei "povero"?
In Italia, come in tutti i Paesi occidentali, ci sono MILIONI di persone più o meno <benestanti> , che sono proprio quelle su cui siamo tutti d'accordo quando parliamo del goloso risparmio degli italiani e poi...che facciamo? ce li perdiamo per strada e diventano tutti "poveri"?
Siamo pieni pieni pieni di persone che, senza alcun clamore, conducono una vita ...anche decisamente agiata e confortevole, eh!
E sono i TANTISSIMI che hanno le loro occupazioni e attività, hanno la loro bella casa (anche molto curata), e poi magari la seconda e la terza casa, e anche qualche centinaio di migliaia di euro o milioncino di euro che...quando non si capisce più niente e non hanno ragioni per investire in attività proprie...si buttano sull'immobiliare che non fa mai male...
E questi sono così tanti che si spiega benissimo come mai accada che il mercato immobiliare non fletta, malgrado ci sia lo spauraccchio dei mutui che non si sa dove potrebbero arrivare. Per UNO che dovrebbe acquistare col mutuo ce ne sono TOT che acquistano cash! E che oggi più che mai LO FANNO!
Al momento le quotazioni immobiliari sono in rialzo, e questo ha motivazioni più che logiche, malgrado il momento storico .
Il TUO grafico lo conferma, ma chiunque operi o sia interessato a questo settore SA E VEDE benissimo che chi ha acquistato solo un anno fa non potrebbe comprare lo stesso immobile alo stesso prezzo.
Al momento le quotazioni immobiliari rimbalzano "come il gatto morto" e chi ha acquistato un anno fa dovrebbe farsela addosso.
nell'immobiliare vero e concreto non trova e non può trovare nessun applicativo.
Perché la gente assegna al proprio immobile valori fantastici che nessuno può contestare.
Proprietà milionarie lasciate nell'abbandono e nel degrado più assoluti (con fondi diversi do gruppi bancari diversi) e NON messi a reddito !
Medesimo bias di chi critica Blackrock e si mette lì a voler far da solo perché lui può battere il mercato 
Quindi secondo te è meglio possedere 1 singolo immobile in 1 singolo posto gestito dalla casalinga di Voghera e non possedere migliaia e migliaia di immobili, sparsi per il mondo, gestiti da decine di società che fanno questo di lavoro.
E sempre secondo te, se tutti i REIT scendono a picco è perché son gestiti male, mentre giusto giusto il singolo immobile che giusto giusto il mattonaro di turno possiede... e beh... quello è l'eccezione e non segue gli indici
Al momento le quotazioni immobiliari rimbalzano "come il gatto morto" e chi ha acquistato un anno fa dovrebbe farsela addosso.
Al di là delle definizioni PERSONALI : la realtà resta quella visualizzabile persino attraverso il grafico che hai postato TU, e che non dice assolutamente nulla di nuovo a chi segue abitualmente il mercato immobiliare.
Mentre sicuro resta che l'unica cosa che possono avere in comune i diversissimi mercato immobiliare e mercato borsistico è (peraltro con parametri temporali del tutto DIVERSI) la legge basica domanda/offerta, che come noto val ein qualunque comparto economico, compreso il mercato delle banane o quello dei polli.
Perché la gente assegna al proprio immobile valori fantastici che nessuno può contestare
Chi sarebbe "la gente" ?
Il mondo è fatto di persone.
Quelle serie, quando parlano di valori immobiliari, si basano sulle transazioni effettivamente concluse e sui parametri da cui sono sorrette.
Quindi secondo te è meglio possedere 1 singolo immobile in 1 singolo posto gestito dalla casalinga di Voghera e non possedere migliaia e migliaia di immobili, sparsi per il mondo, gestiti da decine di società che fanno questo di lavoro.
E sempre secondo te, se tutti i REIT scendono a picco è perché son gestiti male, mentre giusto giusto il singolo immobile che giusto giusto il mattonaro di turno possiede... e beh... quello è l'eccezione e non segue gli indici
Quando io parlo di immobili parlo SEMPRE dell'immobile che IL SINGOLO (in forma individuale o societaria in cui ha voce in capitolo) acquista e gestisce IN PROPRIO. Ma proprio SEMPRE!
I fondi immobiliari? Ma scherziamo davvero?
Non ho mai fatto nessuno studio su come vadano nel mondo, e non mi interessa farlo.
Mi stra-basta vedere come gestiscono le proprietà (RIPETO MILIONARIE) quelli che ho per condòmini!
Sono allucinanti e davvero non so come possano stare in piedi!
(Ultimo funzionario di una di queste, area marketing immobiliare, mi chiama in settimana scorsa, allucinato perchè ha il compito di monetizzare cespiti TEORICAMENTE molto importanti e, avendo assunto da poco questo incarico, non sa spiegarsi come questo PATRIMONIO versi in uno stato di degrado tale per cui...chiunque esamini l'offerta...offra molto meno della metà di quanto richiesto (ripeto che parliamo di grandi numeri). Questa chiamata mi ha riempita di gioia, e l'ho riscontrato documentandogli quel che dicevo con verbali e computi metrici : gli altri proprietari del complesso erano tutti favorevoli DA ANNI a ottimizzare il complesso. Chi non è mai stato d'accordo era proprio la banca! )
Se tu avessi seguito le quotazioni del mercato immobiliare dal 1990, anzichè dal 2010, e se - soprattutto - avessi prestato attenzione a quel che è accaduto in campo immobiliare dal 2000 al 2008...ti sarebbe chiarissimo e persino ovvio quel che sto dicendo.
Ma non esiste una "finestra giusta" per valutare il mercato. Il mercato si valuta dall'oggi e andando indietro di tot anni, mai più di 30 (che è la lunghezza di una generazione completa a livello umano). Questa è la regola di valutazione e se la applichiamo al mercato dobbiamo fermarci al 1992.
Ho verificato adesso i grafici da un paio di fonti che partono dal 1990 ad oggi e il prezzo (in valore assoluto) ad oggi è all'incirca quello originale dei tempi.
E' come se mi dicessero: metti 250.000 euro in borsa che tra 30 anni te li ridiamo, pari pari, però nel frattempo ci devi pagare tasse e manutenzione per 30 anni.
Embè appunto : se uno è "normodotato" non è "povero"!
Il "normodotato" italiano attuale non è in grado di comprare casa, nemmeno col mutuo.
Approfitto per chiedere un chiarimento : tu spesso, quando parli di "ricchi" parli di casi rari come Bill Gates o Elon Musk...ma...davvero pensi che o sei Bill Gates o sei "povero"?
No, uso gli estremi per rendere meglio l'idea di quello che c'è in mezzo.
Dopo i crolli sale tutto ma occorre capire bene qual'è il bottom. Sul Mib ipoteticamente 14 mila pt poi se scende mediando ma con l'Immobiliare come si identifica un bottom sul mq? A Centro Milano potrebbero essere allettanti diciamo 3000-4000 al mq ma qualora tornassimo per Default alla lira? (ricordiamoci fra le altre cose che il QI sui Btp non c'è più e il ns Debito è quindi a maggior rischio).
Se tornassimo alla lira sull'Immobiliare avverrebbe l'effetto opposto (quoterebbe in lire ciò che il potere di acquisto di oggi non è confrontabile con la lira prima dell'euro).
Ci sono molti consulenti finanziari che dicono il contrario, potrei fare molti esempi con link.
Avendoci bazzicato sono sempre rogne, anche solo a ereditare ci vuole il "preservativo": come minimo property manager, assicurazione IN ASSICURAZIONE (no solo scoppio-incendio), fideiussione bancaria, se sono alloggi SEMPRE al 1° piano (alcuni usano allagarsi il soffitto incolpando l inquilino del piano di sopra), al netto di tutto ti rimane la metà circa del canone, aggiungici che il rendimento di un'immobile non è mai superiore al 5% del suo valore catastale...AMMESSO CHE NON RIMANGA VUOTO. Investire nel mattone hmmmm, al massimo curare quelli che si possiedono già a meno che non si acquisti come casa per viverci. Personalmente l ho sempre visto come una delle 7 entrate se seguo la teoria di Kyosaki.
Assolutamente si... la probabilità che le attuali quotazioni (già comunque basse) sia destinate al pozzo senza fondo è veramente alta...
Se uno ha proprio sta fissa (ognuno ha i suoi "problemi"
APRO E CHIUDO OT:...se hai effettuato studi specifici, anni di esperienza e se sei abituato ai drawdown del 100% (dai 5000-100000 euro) dei prodotti finanziari....posso darti ragione ....io...investirei su altro se guardo indicatori come vix, rvi in rapporto al roi che può garantire (il fatto che sia globale non vuol dire nulla, la diversificazione parte già solo dal bilanciare euro/dollaro/sterlina ed è la base).
Ho verificato adesso i grafici da un paio di fonti che partono dal 1990 ad oggi e il prezzo (in valore assoluto) ad oggi è all'incirca quello originale dei tempi.
Quando li vorrai postare, 'sti grafici che dici tu.
Non è sfiducia, ma sai...con questo sistema si può dire davvero di tutto e negare anche l'evidenza più evidente!
Nel frattempo io posso postare sia il grafico che va dal 1993 al 2017, che puoi integrare con quello di Leonardh dal 2017 ad oggi (e che attesta inconfutabilmente una ulteriore crescita dal 2017 ad oggi), e sia un articolo molto lineare che ripercorre molto bene la storia del mercato immobiliare nello stesso periodo. Trovi tutto qui :
https://www.idealista.it/news/…italiano-dal-1993-ad-oggi
In parallelo: chiunque abbia fatto acquisti immobiliari negli Anni 90 (sempre usando il cervello, ovvio) non ha bisogno di nessun grafico, perchè sa benissimo sulla propria esperienza personale che: se nel 1990 spese 100, oggi può essere tranquillo di vendere quanto meno a 150 (dopo aver usato l'immobile o averne percepito 30 anni di reddito) , mentre nel 2006 avrebbe potuto tranquillamente vendere a 200 (per l'effetto assurdo della bolla).
E questo è un dato che può esserti confermato da qualunque immobiliarista o notaio d'Italia, oltre che da qualunque grafico esistente e veritiero, e soprattutto da chiunque abbia trattato immobili in questo arco temporale.
Il "normodotato" italiano attuale non è in grado di comprare casa, nemmeno col mutuo.
Temo che continuiamo ad usare gli stessi termini dando ad essi significati del tutto diversi. Ma questa volta non ci occorre il dizionario, e ci bastano memoria e coerenza.
Ma non hai detto e ripetuto (insieme a tutti gli altri e me compresa) che l'Italia è piena di gente che ha i suoi bei patrimoni e risparmi ? (poi tu ci aggiungevi i SUV uno a testa, e il fatto che derivassero da eredità o da <corruzione>, ma questa è una tua idea che qui non sposta di niente)
Embè : è verooooo! Di gente che sta da benino a benone l'Italia è PIENA !
Comunque ce l'abbiano (immobili e quattrini)...è un fatto che ce l'hanno!
E oltre a quelli di cui lo puoi presumere agovolmente, perchè si vede che se la godono e non sono buffari, ci devi mettere tutto l'esercito di quelli che non sospetteresti proprio mai che abbiano qualche milioncino (in euro) di risparmi: e sono tutti quelli che per loro formazione hanno sempre vissuto come in tempo di guerra e non sanno assolutamente cosa sia una vacanza o uno sfizio!
E l'Italia è talmente piena di persone con queste caratteristiche (dal benino al benone) da potersi dire che "la normalità" sia questa (confermatissima anche dai DATI sulla diffusione delle proprietà immobiliari, fra l'altro).
E quindi: il "normodotato" ...non solo NON è quello che non può comprare la prima casa neanche col mutuo, quanto piuttosto, e stando ai numeri, si direbbe sia quello che ha casa, suv, seconda casa se lo attizza, e sicuramente un bel conticino in banca...con cui può comprare cash anche altri immobili senza bisogno di nessun mutuo; come in effetti fanno in molti, compesando in misura di <tot a uno> coloro che -comprensibilmente - ci pensano mille volte prima di accendere un mutuo oggi, e poi probabilmente ci rinunciano fino a quando l'aria non cambierà.
Ho verificato adesso i grafici da un paio di fonti che partono dal 1990 ad oggi e il prezzo (in valore assoluto) ad oggi è all'incirca quello originale dei tempi.
Di "convinzioni" non si va avanti ed a me piace mettere costantemente in discussione le mie posizioni... non hai idea quante volte mi son detto "ma può essere che non ci ho capito niente io ?" e mi son messo lì, senza pregiudizi, senza bias, a tirar giù qualche numero...
E' inutile... non se ne esce... da qualsiasi aspetto io analizzi il problema viene sempre fuori che è più profittevole (ma di tanto) possedere altro... non dico che si perda sempre, ma il paragone con altre forme di investimento non regge... c'è proprio un abisso a 360 gradi...
Siamo lontani anni luce da quella sensazione di protezione e di rifugio che gli italiani abbinano al concetto...
A livello di prima casa già può esser diverso... se uno ha la certezza (ma chi la ha oggi ? io no...) di rimanere una vita nello stesso posto e nelle medesime condizioni... allora può aver senso... e riagganciandomi al topic, al prossimo giro ribassista globale, secondo me in Italia toccheremo prezzi di acquisto che potrebbe iniziare a rendere questo passo appetibile... anche se bisogna considerare che le strutture della maggior parte dell'edificato moderno si avvicinano drammaticamente al fine vita...
Quindi ok prenderla a 30.000 euro... ma se poi serve un mutuo perché altrimenti il palazzo crolla... e se magari la maggioranza i soldi non li ha... mmm...
Mostra di PiùDi "convinzioni" non si va avanti ed a me piace mettere costantemente in discussione le mie posizioni... non hai idea quante volte mi son detto "ma può essere che non ci ho capito niente io ?" e mi son messo lì, senza pregiudizi, senza bias, a tirar giù qualche numero...
E' inutile... non se ne esce... da qualsiasi aspetto io analizzi il problema viene sempre fuori che è più profittevole (ma di tanto) possedere altro... non dico che si perda sempre, ma il paragone con altre forme di investimento non regge... c'è proprio un abisso a 360 gradi...
Siamo lontani anni luce da quella sensazione di protezione e di rifugio che gli italiani abbinano al concetto...
A livello di prima casa già può esser diverso... se uno ha la certezza (ma chi la ha oggi ? io no...) di rimanere una vita nello stesso posto e nelle medesime condizioni... allora può aver senso... e riagganciandomi al topic, al prossimo giro ribassista globale, secondo me in Italia toccheremo prezzi di acquisto che potrebbe iniziare a rendere questo passo appetibile... anche se bisogna considerare che le strutture della maggior parte dell'edificato moderno si avvicinano drammaticamente al fine vita...
Quindi ok prenderla a 30.000 euro... ma se poi serve un mutuo perché altrimenti il palazzo crolla... e se magari la maggioranza i soldi non li ha... mmm...
Critica costruttiva: non ho capito se affronti tematiche come immobiliare o investimenti con questa leggerezza perché sono mezze idee o perché va di moda investire, se già solo i vertici di B.H. si preoccupano dell'età di Buffet in funzione dei rendimenti futuri...cambiando area geografica, volando in America, se si parla di immobiliare basta dare uno sguardo agli ultimi 5 anni di Blackstone, forse i tori imbizzarriti sono più facili da gestire.
Vorrei portare un esempio di leggerezza: un tale con posto statale di prestigio per molti che 1 annetto fa si è stancato dell'affitto. E' passato dal pagare 1/3 del suo stipendio di affitto in uno stabile signorile A RIDOSSO DEL CENTRO all acquistare un 2 camere, tinello, cucinino, bagno IN CENTRO. Risultato? A livello di costi 80.000 euro, 2 debiti e 1 spesa straordinaria: mutuo e mobili per almeno metà del suo stipendio, scoprendo solo dopo che c'era da rifare anche la facciata. Di che complesso abitativo stiamo parlando? 5 piani se ben ricordo, ogni piano è suddiviso in 5 appartamenti su ballatoio, ubicato a ridosso di un "centro benessere" per essere elegante. Quando mi fu chiesto di andarlo a trovare mi capitò di aspettare circa 15 minuti nell arco dei quali (non so se proprietari o avventori) uscivano, mi guardavano con aria sospettosa, rientravano, in continuazione, finché non mi ha aperto il portone, entrati nel ballatoio porte tutte aperte ecc Qualche giorno fa nelle vie limitrofe un tale è uscito di casa, ha sparato (non contro qualcuno) e poi è tornato tranquillamente nella sua abitazione, all arrivo delle forze dell ordine, mentre si stava eseguendo la procedura, approfittando delle volanti incustodite alcuni ci sono saliti sopra per farsi i selfie. (C'è tutto sui giornali). Per i malpensanti: vivo al Nord.
Tornando in topic:
Di "convinzioni" non si va avanti
e mi son messo lì, senza pregiudizi, senza bias, a tirar giù qualche numero...
E' inutile... non se ne esce... da qualsiasi aspetto io analizzi il problema viene sempre fuori che è più profittevole (ma di tanto) possedere altro..
Ehm...sì, ottimo,...però i calcoli bisogna farli impostando i dati corretti e sviluppandoli in modo corretto!
A livello di prima casa già può esser diverso... se uno ha la certezza (ma chi la ha oggi ? io no...) di rimanere una vita nello stesso posto e nelle medesime condizioni... allora può aver senso...
A livello di prima casa non si pone proprio la necessità di applicarsi, per quanto è palmare il vantaggio di averne una : è la mossa che ti affranca dal sempre pesante onere di pagare un affitto per averne solo l'uso + non essere e non poterti quindi sentire <padrone> di nulla + non avere controllo e voce in capitolo neanche sulle spese condominiali !
Quanto alla certezza di rimanere sempre nello stesso luogo, ti porto l'ultimo caso in famiglia di ragazza giovanissima (molto under 30) che 5 anni fa acquistò, con parte di mutuo, un bilocale nuovo in Comune capoluogo, a 160mila. Recentemente ha ritenuto di spostarsi in tutt'altro Comune per nuovi progetti. Ha venduto in un un mese e mezzo a 180mila (con ovvio accollo di mutuo da parte dell'acquirente) e ha risparmiato 5 anni di affitto.
E a livello di puro investimento, salvo che si compri veramente male e da "bendati" e non si affitti peggio, la fisiologia è quella di mettere l'immobile a reddito, il quale reddito - per quanto tassato - è sempre remunerativo, mentre il valore dell'immobile si conserva da sè e sei anche sollevato dalle spese condominiali ordinarie, che ti competerebbero anche non vivendo l'immobile.
Per tirare queste conclusioni non occorrono complessi calcoli: sono talmente semplici e intuitive che infatti...sono quelle seguite dalla maggioranza degli italiani!
E dove l'unica cautela è quella di non fare acquisti "da bendati" o dare in affitto con gli stessi criteri.
Non sei ancora iscritto e vorresti partecipare? Registrati subito ed entra a far parte della nostra comunità! Ti aspettiamo.
